공시가격 현실화 정책이 진행되면서 공시지가는 시세에 준하게 상승하고 있습니다. 이는 집주인에게 큰 부담으로 다가옵니다. 서울의 경우는 집 한채만으로도 종합부동산세에 포함 될 수 있기 때문에 보유세 부담이 상당합니다. 이러한 부담은 집주인에게서 그치지 않고 세입자까지 어려움을 겪게하고 있습니다. 오늘은 ‘뉴데일리’ 기사를 읽으며 내용을 정리해 봤습니다.
1. 개별 공시지가 상승과 보유세 부담 증가
2025년 서울의 개별 공시지가가 전년 대비 4.02% 상승하며, 강남구는 5.47%로 가장 높은 상승률을 기록했습니다. 이로 인해 집주인들의 보유세 부담이 크게 증가하게 되었습니다. 보유세는 재산세와 🔍종합부동산세를 포함하며, 공시지가 상승은 이러한 세금의 과세표준을 높이는 역할을 합니다.
2. 임대시장에 미치는 단기적 영향
공시지가 상승으로 인한 보유세 부담이 증가하면서 집주인들은 이를 임차인에게 전가하려는 경향을 보이고 있습니다. 전세 계약을 월세로 전환하거나 보증금을 인상하는 사례가 늘어나고 있습니다. 실제로 서울에서 월세 계약 비중이 증가하고 있으며, 300만원 이상의 고액 월세 계약도 빈번하게 이루어지고 있습니다. 🔍국토교통부 실거래가공개시스템과 통계청 자료에 따르면, 1분기 서울에서 월세 500만 원을 초과하는 계약이 총 174건 체결되었습니다.
실제로 2025년 1분기 서울에서 확정일자를 받은 주택임대차계약 중 월세는 64.6%를 차지하며, 이는 2014년 이후 분기 기준 최고치에 해당합니다.
3. 장기적인 부동산 시장 변화 전망
공시가격 현실화 정책(공시지가 상승)이 지속되면 부동산 시장의 구조적 변화가 예상됩니다. 보유세 부담 증가로 인해 다주택자들의 매물 출회가 늘어날 수 있으며, 이는 주택 공급에 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 임대료 상승은 세입자들의 주거 안정성을 위협할 수 있습니다. 한국에만 존재한다는 전세제도가 사라지는 계기가 될 수 있다고 봅니다.
4. 집주인과 세입자의 대응 전략
1) 집주인 – 보유세 부담 완화와 임대 수익 안정화 전략
– 임대료 조정 시 세입자와의 능동적 협상
서울 마곡지구의 함 임대사업자 K씨는 세입자와의 재계약 시점에 임대료를 시세에 맞게 조정하고자 하였습니다. K씨는 세입자에게 현재의 임대료로는 대출 이자 부담을 감당하기 어렵다는 점을 솔직하게 설명하며 협상을 시도하였습니다. 결과적으로 세입자들은 4년간 저렴한 임대료로 거주한 점을 고려하여 임대료 인상에 동의하였고, K씨는 월세를 180만원에서 270만원으로 조정할 수 있었습니다.
– 임대료 인상 시 법적 제한 고려
임대료 인상 시에는 상가임대차보호법 등 관련 법령을 준수해야 합니다. 예를 들어, 상가임대차보허법에 따르면 임대료 인상률은 연 5%를 초과할 수 없습니다. 따라서 임대료 ㅈ정 시 법적 한도를 고려하여 세입자와의 협상을 진행해야 합니다.
– 세금 부담 완화를 위한 자산 재조정
보유세 부담이 과도하게 증가한 경우, 일부 자산을 매각하거나 임대 포트폴리오를 재조정하여 세금 부담을 완화할 수 있습니다. 예를 들어, 수익성이 낮은 부동산을 처분하고, 수익성이 높은 자산으로 재투자하는 전략을 고려할 수 있습니다.
2) 세입자 – 임대료 상승 대응 및 주거 안정성 확보 방안
– 임대료 인상에 대한 협상 전략
임대료 인상 통보를 받은 세입자는 집주인과의 협상을 통해 인상률을 조정하거나 인상 시기를 연기할 수 있습니다. 예를 들어, 장기간 성실하게 입대료를 납주한 이력을 강조하며 협상을 시도할 수 있습니다. 부동산 거래도 사람과 사람으로 이루어 지기 때문에 각 상황과 사정을 이야기하며 조율하여 원만한 계약을 성사하는 것이 중요합니다.
– 주거 이전 시 대안 주택 탐색
임대료 인상이 부담스러운 경우, 주변 지역의 대안 주택을 탐색하여 주거 이전을 고려할 수 있습니다. 이때, 공공임대주택이나 전세자금 대출 등의 지원 제도를 활용하여 주거 비용을 절감할 수 있습니다.
– 법적 보호 장치 활용
세입자는 임대차계약서에 명시된 조건을 근거로 법적 보호를 받을 수 있습니다. 계약 기간 중 임대료 인상은 제한되며, 부당한 계약 해지에 대해서는 법적 대응이 가능합니다. 기본적인 임대차보호법을 알아 두는 것이 좋습니다.
👏마치며
서울의 개별 공시지가 상승은 보유세 부담 증가로 이어지며, 이는 임대시장과 부동산 시장 전반에 영향을 미치고 있습니다. 단기적으로 임대료 상승과 주거 불안정이 우려되며, 장기적으로는 시장 구조의 변화가 예상됩니다. 전세계적으로 전세제도는 한국에만 있다고 합니다. 머지 않은 시기에 한국에서도 전세제도가 사라지지 않을까 우려됩니다. 집주인과 세입자 모두 변화에 능동적으로 대응해야 하며 한 쪽이 손해보는 것이 아닌 서로 양보하는 마음으로 접근하는 것이 필요하며, 정부는 눈앞의 문제를 해결하는 것이 아닌 장기적인 계획으로 정책의 부작용을 최소화하기 위한 방안을 마련해야 합니다.
당신의 행복한 노후를 응원합니다.
